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【小唐尼回归钢铁侠】

源涞国际前员工已有人在10月29日收到有关部门下发的裁决书⊙,要求源涞国际7日内支付欠薪⊿◇∴,但也一直处于被拖欠状态;此前有部分业主发现∟,按照合同约定的每月一付的房租没有到账∵。据部分业主反映↑,源涞国际客服人员在电话里一直对业主进行安抚并承诺租金会到账↑,但至今没有兑现;源涞国际法定代表人孙元元也对业主的上门咨询并不避讳┊,也透露了团队面临资金问题◇∴,但坚称一直在寻求解决办法♂。

源涞运营隐忧据源涞国际前员工反映〇┊┊,自今年8月份以来⊿↑?,源涞国际已无力支付部分员工工资∴↑,导致员工陆续离职◇,并陆续申请了劳动仲裁↑♂。

一个事实是∟,最近一年来寓见、乐伽等分散式长租公寓陆续爆出运营问题〇,行业短板不断暴露♂。11月7日♂〇,景晖智库首席经济学家胡景晖接受21世纪经济报道记者采访时表示♀,长租公寓行业存在准入门槛低、利用资金沉淀做扩张π,杠杆过高等问题⊿∟♂。行业的资金运作模式与国内目前资本市场的属性不匹配▽,行业亟需立法监管以及建立更完善的行业运作准则?▽♂。

记者查询启信宝获悉⌒, 2013年↑⌒,孙元元注册了上海源涞实业有限公司(简称“源涞实业”)注册⌒,并担任法定代表人∴⊙☆,同时也是大股东┊,个人持股比例35.52%∴◇♂。

行业加速洗牌综合该公司离职员工与业内人士分析┊♂,源涞国际陷入运营纠纷主要原因是很多方面造成的⊙。首先是宏观经济增速放缓﹡π♂,导致中高端长租公寓的租客来源减少☆□↑。源涞国际的问题映射了上海中高端豪宅市场的变化?┊。来自上海中原的数据显示﹡◇△,今年已有多个中高端住宅的租金水平有明显下跌◇,比如古北板块的金色贝拉维π,今年7月租金水平为160元/平方米/月♀∵,去年同期171元/平方米/月;巴黎花园去年7月136元/平方米/月↑?,今年7月110元/平方米/月∟☆。

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综合启信宝及其他第三方工商信息平台显示♂♂,源涞国际目前存在七大风险♂⌒♂,包括因未按时履行法律义务而被法院强制执行、股权质押、旗下不动产抵押等?⊿☆。2019年10月开始﹡↑,源涞实业被爆有欠税信息♀♂↑,涉资约28万元∵⊙↑。

源涞背后不乏基金身影∴〇△。从上海源涞实业的股东结构可见⊿,上海涌创铧源投资合伙企业(有限合伙)持股比例为20.17%⊙﹡,其高管洪亦修也是源涞实业的董事;此外△∟,上海容银投资有限公司持股比例为14%♂﹡﹡,上海潮瀚公寓管理中心(有限合伙)持股比例为24.55%♂◇∴。

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早在2018年♀,青客公寓在一份关于企业倒闭处置的预案中提到:“长租公寓企业虽未直接出现各类法律意义上的倒闭、破产情况♀♂,但因退租、退押金超过一定比例⊙⌒⊿,以及各类金融机构停止放贷等π,可能导致长租公寓企业倒闭、破产情况出现△∟◇。”因此⊿,运营方在签约过程中有必要与业主、租客约定风险责任承担♂。

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其次┊,源涞国际自身运营能力有待提升π☆,一旦遇上市场行情不好、租金下滑的局面♂,此前与业主签订的租金交付合同∴△,短期内难以快速调整△▽⊙。

冰火两重天⊙⌒。一边是美国东部时间11月5日♀∵,青客公寓(QK)正式登陆纳斯达克∴┊□,股价持续上扬π♂♀,蛋壳公寓也在近期向美国证券交易委员会(SEC)递交F-1招股书♂,拟进行首次公开募股(IPO);另一边↑♂▽,近期上海做中高端分散式长租公寓的源涞国际则被爆陷入运营纠纷∴∵☆。

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青客公寓CEO金光杰指出〇﹡,国内长租公寓发展还不到10年♂△▽,这过程中企业更替⌒▽?,“有进有出”是正常现象☆∴。他简单概括了国内分散式长租公寓的发展情况:比如大部分分散式长租公寓单房模型是赚钱的♂,亏损往往是非现金型亏损⌒□,比如一间公寓第一年租金有30%的利润∵,按照当年市场估算应该是盈利的π♀□,但研发、利息、广告支出、会计准则等四方面造成的亏损是目前分散式长租公寓无法覆盖的?♀。

他认为∵⌒☆,长租公寓投资资金一定要“长”∵,只适合拿自有资金来做∟,租金贷也没问题▽,但一旦运营方为了收房扩张启用高利贷等资金就容易出问题┊□┊。

再次☆?♂,源涞国际在扩张过程中⌒┊◇,内部管理问题不断浮现△♂△。比如↑,从记者获取的源涞国际与业主签订的合同上来看∴⊙﹡,业主要给予托管公司3个月的免租期⊙〇π,这期间用于装修◇。但据一些业主反映⌒〇↑,源涞国际实际上并未对其委托的房源进行过装修♂⊿☆,只是搬走了一些家具与增加部分软装?⌒?。

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不过▽,业内也出现与胡景晖不一样的观点?☆∴。11月8日?,在房东东2019中国第三届品牌公寓CEO年会上∵♀⊿,房东东创始人全雳指出∟,2018年长租公寓行业开始发生变化♂,首先是轻资产爆发♀,其次是长租公寓住建从房地产体系内剥离出来♀☆,因为至今没有太好的盈利模式;再次↑♀,国家对行业出台了非常多利好政策∴♂,这也促使长租公寓第一股青客公寓的诞生∵△┊,这将导致整个行业的产品线跟结构的优化升级π▽,包括整个产业链的完善♂。

金光杰透露□∴π,针对目前市面上的分散式长租公寓风险问题〇〇,自己也给有关部门建议过处理方案:在运营方解决资金问题的过程中□π,可以让租客继续住♀◇,最后房东可以选择拿此前运营方提供的装修∴。

他的逻辑是┊□⊿,目前一些不够专业的运营方⊿,在与业主签约的时候⊙┊┊,并没有约定三方风险♂,当市场下行┊⊿♂,长租公寓的房源空置率也随之提升♂,大部分运营商不懂在条款里面约定风险承担条例▽∟,面对资金问题的出现就会很被动♂∵⊿。

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